祝启伟与蔡秀文房屋买卖合同纠纷案

四川省蓬安县人民法院

民 事 判 决 书

（2021）川1323民初1641号

原告：祝启伟，男，1948年7月12日出生，汉族，住四川省蓬安县。

委托诉讼代理人：漆明义，男，1956年8月18日出生，汉族，住四川省蓬安县，蓬安县相如街道城南桥社区居民委员会推荐。

被告：蔡秀文，女，1962年1月15日出生，汉族，住四川省康定市新市。

委托诉讼代理人：王良久，四川开邦律师事务所律师。

原告祝启伟与被告蔡秀文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祝启伟及委托诉讼代理人漆明义，被告蔡秀文及委托诉讼代理人王良久到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告祝启伟向本院提出诉讼请求：1、判令蔡秀文依约将其出卖的位于蓬安县的住房过户到祝启伟名下；2、蔡秀文按约向祝启伟支付2万元违约金；3、本案诉讼费由蔡秀文负担。

被告蔡秀文辩称，蔡秀文出售给祝启伟的房屋系蓬安县中药材公司的重建房屋，重建前房屋的土地使用性质系划拨土地，重建后房屋的土地使用性质仍系划拨土地。蔡秀文曾多次就办理产权登记多次到蓬安县不动产登记中心、蓬安县自然资源和规划局进行询问，蓬安县不动产登记中心、蓬安县自然资源和规划局均答复，须持有初始国有土地使用证的所有人员将原有土地使用证交回蓬安县自然资源和规划局，再由蓬安县自然资源和规划局对国有土地使用面积重新测量、分户到每户。蔡秀文未能给祝启伟办理过户登记系因为祝启伟不配合蔡秀文将持有的原国有土地使用证交回蓬安县自然资源和规划局，配合测量所致。从祝启伟、蔡秀文签订的房屋买卖协议来看，蔡秀文没有违约，不应承担违约责任。祝启伟购买房屋时，未向蔡秀文支付现金，而是双方协商祝启伟用其在康定的房屋与蔡秀文出售的案涉房屋作价相抵。

本院经审理认定事实如下：2005年11月18日，祝启伟、蔡秀文签订《房屋买卖协议书》，约定蔡秀文将位于蓬安县的私人住房七楼出售给祝启伟，房屋面积306.49平方米，总价12万元，祝启伟已于2005年10月14日前一次性付清。同时约定，蔡秀文应将七楼房屋产权证，土地证全部交给祝启伟，并保证交接房屋时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷。合同生效后，蔡秀文、祝启伟任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方必须承担违约责任并支付违约金2万元。自合同签订之日起，蔡秀文就将案涉房屋交由祝启伟使用至今。

另查明，2000年5月17日，原蓬安县中药材公司（合同甲方）与祝启伟、蔡秀文、聂永碧（合同乙方）签订了《房屋转让协议》，约定甲方将其土地使用权、房屋所有权转让给乙方，合同总价款90万元。购买上述房屋及土地使用权后，祝启伟等人对其进行了改建并办理了建设用地规划许可证，未办理国有土地使用证。2001年2月9日，祝启伟、聂永碧三人签订《房地产权协议书》，该协议书载明：“蔡秀文：正前言门面二间，三楼、五楼、七楼属本人集资款278,832元。”。2002年2月6日，蔡秀文申请办理了案涉房屋的房屋产权。

本院认为，本案的争议焦点主要有两个，一是祝启伟主张为案涉房屋办理产权变更的条件是否具备；二是蔡秀文是否应向祝启伟支付违约金2万元。本院评析如下：

关于祝启伟主张为案涉房屋办理产权的条件是否具备。庭审查明，案涉房屋系祝启伟等人从原蓬安县中药材公司购买土地使用权、房屋所有权改建而来。改建过程中，祝启伟等人仅申请办理了建设用地规划许可证，未申请办理国有土地使用证。现祝启伟、蔡秀文持有的国有土地使用证系改建前房屋的国有土地使用证，该国有土地使用证在祝启伟等人改建房屋后就已失效，不能用于办理案涉房屋产权登记。案涉房屋办理产权登记时所需的国有土地使用面积系改建后的房屋国有土地占有面积，而该国有土地使用面积需要国有土地管理部门重新测绘、测量才能确定。本案中因祝启伟等人未申请对改建后的房屋进行国有土地占有面积测量，导致分户转移登记的前置条件不成就，即合同的履行条件尚未成就。因此，祝启伟在履行条件不成就的情况下，主张蔡秀文为案涉办理产权过户登记的该项诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。

关于蔡秀文是否应向祝启伟支付违约金2万元。虽然祝启伟、蔡秀文未在《房屋买卖协议书》中明确约定办理产权过户登记的具体时间，但办理案涉房屋产权过户登记系蔡秀文作为出售方应向祝启伟及时履行的附属义务，且《房屋买卖协议书》第四条约定，蔡秀文应将案涉房屋的房屋产权证、土地证交给祝启伟。另，祝启伟、蔡秀文系在2005年11月18日签订的《房屋买卖协议书》，时至今日已长达15年之久，早已超出买方应该给予卖房合理办理产权登记的期限。且，庭审查明案涉房屋至今仍然未缴纳土地出让金，蔡秀文也未向本院举证证明其在出售房屋后有主动为祝启伟办理产权过户的行为，不能为祝启伟办理产权登记系不能归责于自己的原因所致。据此，本院推定蔡秀文对为祝启伟办理产权变更登记存在过错，应承担违约责任。虽然祝启伟、蔡秀文在《房屋买卖协议书》中约定，违约方要向守约方支付2万元违约金，但根据《中华人民共和国民法典》第五百八十三条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而祝启伟并未举证证明其损失的大小，且祝启伟作为案涉房屋的合伙建房人，在案涉房屋改建成功后未主动向国有土地管理部门申请办理国有土地使用证，未及时向蔡秀文主张权利也存在一定过错。故本院兼顾合同履行情况、蔡秀文的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为1万元为宜。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百八十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下：

一、被告蔡秀文于本判决生效之日起十五日内向原告祝启伟支付违约金1万元；

二、驳回原告祝启伟的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费150元，由被告蔡秀文负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。

本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判员　汪　尚

二〇二一年八月二十五日

书记员　郭峻利