杨继全与四川六福祥珠宝公司租赁合同纠纷案

四川省成都市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）川01民终14941号

上诉人（原审原告、反诉被告）：杨继全，男，1972年1月3日出生，汉族，住四川省阆中市。

委托诉讼代理人：王良久，四川开邦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张映，四川杰邦律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：四川六福祥珠宝有限公司，住所地：成都市锦江区梨花节39号2楼76号。

法定代表人：郑秀金，总经理。

委托诉讼代理人：王伟凡，四川聚仁德律师事务所律师。

委托诉讼代理人：涂敏，四川聚仁德律师事务所律师。

上诉人杨继全与上诉人四川六福祥珠宝有限公司（以下简称“六福祥公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初3488号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

杨继全上诉请求：1、撤销原判第一项，依法改判六福祥公司向杨继全支付装修及设备设施损失266839元，物业费损失1784.5元，违约金254400元；二、本案诉讼费用由六福祥公司承担。事实和理由：一、双方并未变更租金缴纳时间的约定，根据《房屋租赁合同》上诉人应在2020年3月30日前支付2020年3月1日至2020年5月31日的租金，杨继全并不存在违约行为。六福祥公司的解约行为违背了《房屋租赁合同》；二、一审法院对装修损失分担错误。根据四川川衡房地产估价有限公司做出的估价结果及《房屋租赁合同》中第11-9、11-10条的约定，六福祥公司应依约承担完全赔偿责任，而一审法院仅判令六福祥公司承担60%的赔偿责任，认定错误。

六福祥公司辩称，其认为杨继全的上诉理由不成立，首先一审法院认定六福祥公司没有违反合同约定，而是双方在合同实际履行过程中对租金交付的时间达成一致，该一致意见与合同原约定存在差异，但是双方的真实意思表示并且实际履行，履行期限长达两年，因此一审法院的事实认定是正确的，符合客观实际。但一审法院基于六福祥公司未履行因不可抗力的情况下应当承担的责任而判断六福祥公司违约是错误的。六福祥公司没有违约，不应承担赔偿责任，也不应承担违约责任，请求人民法院依法判决驳回杨继全的上诉请求。

六福祥公司上诉请求：1、撤销原判；2、发回重审或改判驳回杨继全的诉讼请求，支持六福祥公司一审反诉请求；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，六福祥公司解除案涉合同系按双方预定依法解除，不应承担赔偿责任；二、因疫情原因，在六福祥公司已经明确表示与房东协商后可退回部分的情况下，杨继全仍然以减免租金为由拒绝支付租金，属于杨继全违约，其缴纳的履行保证金不应退回；三、杨继全应承担3月1日至4月17日的租金，一审法院认定事实错误；四、六福祥公司不应承担物业损失，在一审中杨继全没有任何证据证明此项损失，一审法院认定事实错误。

杨继全答辩称，杨继全并未违反缴纳租金的约定，案涉合同约定在3月1日开始缴纳租金。1、租金缴纳问题双方签订的合同3月3日明确约定本季度租金在第一个月15日内支付，因此杨继全并不存在逾期支付租金的情况；2、在杨继全与六福祥珠宝聊天记录显示六福祥公司宝一直要求杨继全按照合同履行缴纳租金的义务，而双方签订的合同仅有租赁之初签订的租赁合同，双方并未达成租金交付期限的变更；3、杨继全在承租期间内一共缴纳了8次租金，其中有在季度届满之前25日缴纳的情况，也有25日后缴纳的情况，比如2018年3月1日、2019年6月2日、2019年8月26日，因此双方并不存在租金支付变更的事实；4、关于锁门的问题根据一审法院查明的事实和一审庭审中双方提交的证据，在多次聊天中杨继全均要求六福祥公司宝开门，六福祥公司均未作出任何的开门回应，并且双方为锁门事宜杨继全进行了报警，派出所出警可以佐证六福祥公司锁门的事实；5、关于装修的问题，双方在合同签订时明确约定了装修期限，并且在一审中杨继全也提供了相应的证据以及评估报告，但在一审中六福祥公司并未对评估提出异议并未要求重新评估，因此其对装修的上诉意见和事实不符。

杨继全向一审法院起诉请求：1、判令六福祥公司赔偿杨继全装修损失264373元、物业合同保证金1万元、物业费14276元；2、判令六福祥公司向杨继全支付违约金508800元；3、判令六福祥公司退还杨继全履约保证金6万元；4、本案诉讼费由六福祥公司承担。

六福祥公司向一审法院反诉请求：1、判令杨继全支付六福祥公司房租费35206元、水电费168元、广告位租金313元；2、判令杨继全支付商铺违约金76320元、广告位租赁违约金1920元，以及未在解约时间内搬离违约金18727元（当庭撤回违约金18727元的主张）；3、诉讼费用由杨继全承担。

一审法院经审理查明：2018年1月31日，杨继全（乙方）与六福祥公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方是位于成都市锦江区梨花街39号皇城珠宝交易中心二楼（以下简称“商业广场”）租赁区域的有权出租人。甲方同意在商业广场建设竣工验收具备出租条件后将其中第二层部分面积（以下简称“租赁区域”）租赁给乙方使用，乙方同意承租该租赁区域，租赁区域使用面积约为198.28㎡；在本合同签署并生效后，甲方应在2018年1月31日前将租赁区域交付乙方使用，实际交付时间以乙方签订验收《确认书》时间为准；租赁期限三年，从2018年2月1日至2021年3月10日止，自计租日起，每连续12个月为一个整租赁年限；乙方验收房屋《确认书》签署之日即为乙方的进场日，也为房屋计租起始日；乙方进场后自行安排装修，甲方给予乙方免租期为2018年2月1日至2018年2月28日用于装修，乙方无须承担租金，乙方不能在免租期内完成装修的，与甲方无关，甲方从免租期届满之日起开始计算租金，同时乙方开始向甲方缴纳租金。装修期间，乙方应承担租赁区域发生的物管、水、电、燃气、热力接驳费及能源使用等相关费用；甲方给予乙方合同免租期为2021年3月1日至2021年3月10日止；第1年租金为240000元/年、物业费12000元/年，第2年租金为254400元/年、物业费12000元/年，第3年租金为269664元/年、物业费12000元/年；乙方验收房屋签署的《验收确认书》之日为计租起始日。根据先付租金后使用原则，乙方按季度向甲方支付租金，首付租金在乙方接到甲方收房通知书后十日内支付，以后每季度租金在本季度第一个月租期开始十五日内支付。乙方应将本合同项下的应付租金，以人民币形式支付到甲方指定的银行账户上。甲方银行账户租金到账，即视为乙方完成付款；甲方给予乙方的免租期租金，在乙方开业后的次季度租金缴纳时，予以全额扣除；乙方同意在本合同签署后3日内一次性向甲方支付人民币6万元的本合同履约保证金；如乙方未能按照本合同的约定向甲方支付租金、物业服务费和/或其他费用，甲方在书面通知乙方后可以扣除部分或全部履约保证金以抵消乙方应当支付而未支付的金额；因乙方无故单方终止本合同或因乙方违约行为导致甲方解除或终止本合同，或导致本合同无法继续履行的，甲方不予退还履约保证金；租赁期限届满或双方均同意本合同提前终止时，在乙方按本合同第十条规定交还租赁区域并缴清应付租金、其他费用、违约金后且无其他违约行为，甲方应在7个工作日内将履约保证金全数无息退还乙方；乙方租赁区域的用途为经营黄金、珠宝、钻石、银饰等工艺品及办公场所用途；乙方应按本合同附件四规定的内容，与甲方另行签订《物业服务合同》。所以涉及物业管理服务方面的内容及相关费用支付按《物业服务合同》执行。甲方有权直接援引本合同中关于物业管理服务的相关约定；本合同终止后10日内，乙方应当结清水电等相关费用；乙方逾期支付租金或者物业服务费单次超过15天的，累计超过30天未支付的，甲方有权经书面通知乙方，立即解除合同；在承租期内，乙方不得拖欠、拒付或抵扣租金和物业服务费，乙方延迟支付租金、物业服务费、水、电等公用事业费或其他应付款项，每延迟一日应向甲方支付迟付金额千分之五的违约金；若任何一方违反本合同项下的任何责任，应赔偿另一方因此而遭受到的损失，本合同另有约定的按约定处理；当甲方有权解除本合同或乙方单方面解除本合同时，乙方除应结清应付费用外，乙方应向甲方支付12个月租金作为违约赔偿金；当乙方有权解除本合同或甲方单方面解除本合同时，双方除应结清应付费用外，甲方应向乙方支付12个月租金作为违约赔偿金；前述计算违约金标准的“月租金”是指合同解除前12个月租金总和的平均月租金；如甲方无故终止本合同或因甲方的违约行为导致乙方解除或终止本合同，或导致本合同无法继续履行的，甲方应全部退还乙方履约保证金及提前预收的租赁期的租金及其他各项费用，并按合同解除或终止当时租赁年基本租金的两倍向乙方支付违约金，并赔偿乙方装修费用及其他一切损失；不可抗力是指不能预见、不能避免、并且不能克服的客观情况；如因不可抗力造成一方或双方无法履行本合同，根据不可抗力影响的程度，可以部分或全部免除责任。但一方延迟履行后发生不可抗力的，不免除责任；受不可抗力事件影响的一方（以下简称“受影响力方”）同意在其知悉不可抗力事件时，立即书面通知对方（但不可抗力导致无法通知的除外），该通知应当包含引起不可抗力事件的情况细节描述，并应包含不可抗力发生地区的相关职能部门的有效书面证明，以证实本合同不能履行或部分不能履行或合同的履行需要延迟的原因。否则，不能因不可抗力而免除有关责任。杨继全于2018年2月1日支付六福祥公司保证金60000元，于2018年3月1日向六福祥公司支付2018年3月1日至2018年5月31日租金60000元。此后，六福祥公司在下一季度租期开始前向杨继全出具下一季度租金收费通知书，要求杨继全于本季度租期届满当月25日前支付下季度租金，杨继全按上述时间足额支付租金至2020年2月28日。

2018年2月1日，杨继全（乙方）与六福祥公司（甲方）签订《广告位租赁合同》，约定甲方租赁给乙方的广告位的位置：皇城珠宝平台护栏；租赁期限2018年3月1日起至2021年3月10日止，租金按年计算，每年租金为2400元，2018年3月1日至2019年3月1日前免租，第二年租金再2018年的3月1日前交清，第三年的租金在2020年3月1日前交清。乙方若逾期不交，每日加收月租金的20%违约金，逾期超过一个月，甲方有权终止合同；本合同期满或依法解除后，乙方应在三日内自行拆除全部广告牌及设施，恢复原状，乙方若不愿拆除，亦可按双方协商认可的合同终止。杨继全支付广告位租金至2020年2月28日。

2018年3月2日，成都市锦兴物业管理有限责任公司（甲方）与杨继全（乙方）签订《皇城商业广场物业管理协议》，约定甲方对乙方所租用的皇城商业广场2楼198.28㎡，从2018年3月1日至2021年2月28日进行管理；按照双方友好协定的标准：2018年3月1日至2021年2月28日，管理费按6元/㎡/月，面积198.28㎡执行，合计金额为人民币42828.48元，每季度交付一次，每次需提前15日交纳，合计3569元，保证金10000元，商家合同到期正常离场无其它费用未清，无息退还保证金。杨继全于2018年3月2日支付成都市锦兴物业管理有限责任公司保证金10000元，于2020年4月15日支付成都市锦兴物业管理有限责任公司管理费（2020年3月1日至2020年4月15日）1784.5元。

杨继全与六福祥公司工作人员陈敏微信聊天记录显示：2020年2月14日，六福祥公司工作人员向杨继全发送租金收费通知书，要求杨继全在2020年2月25日前交清2020年3月1日至2020年5月31日租金67416元。杨继全表示因新冠疫情影响无法营业造成损失，申请减免房租。2020年2月20日，六福祥公司工作人员向杨继全发送水电费收费通知书，杨继全表示新冠疫情期间要等待街道批准才能开门营业，现处于门店关闭中无法相互现金交水电费，是否可以用微信支付或其它方法交水电费，六福祥公司工作人员表示可以，先微信转。2020年2月27日，杨继全再次表示因新冠疫情影响所租门面从2020年1月下旬停止经营，且至今已一月多没有营业，要求对疫情期间租金再斟酌。2020年3月4日，六福祥公司工作人员再次向杨继全发送租金收费通知书并表示租金已超过一周了，要算滞纳金，杨继全表示要以合同和法律依据收租金，受疫情影响顺延2月免租才能交下季度租金。2020年3月12日，杨继全表示“今天上午8点多，你把我们店电停了，导致我店无法营业”，六福祥公司工作人员回复“这个是昨天就提前告之您了的哈”。2020年3月13日，六福祥公司工作人员向杨继全发送六福祥公司出具的《房屋租赁合同解除通知书》，表示因杨继全违反房屋租赁合同的条款，导致该合同已无法继续履行，六福祥公司决定解除上述合同并收回商铺，通知书送达杨继全之日为租赁合同解除之日，限杨继全于收到本通知书之日起五日内腾空并搬离商铺，将商铺交还六福祥公司，否则，六福祥公司将行使正当权利收回商铺，届时所产生的不必要损失将由杨继全自行承担。2020年3月16日，杨继全向六福祥公司工作人员表示“面对疫情你不按合同约定减免我应该减去的租金，虽然多次与你沟通，你不仅不理解反而还以停电和其它手段等威胁。至今我方所有的监控系统全部无法使用，门店安全已得不到保障，我店的两个进出门你在晚上私自加锁，导致我方不能进屋保护店内货物安全，请你立即无条件把你方锁在门上的锁取掉，停止货物侵权”并发送商铺被锁的照片。2020年3月20日，杨继全向六福祥公司工作人员表示“你还在3月12日停电、锁门等手段阻止我正常营业”“我已表示坚决反对你方单方面解除租赁合同”“至今你方仍没打开锁让我搬走货物”。2020年3月22日，福祥公司工作人员向杨继全表示“麻烦你这周内尽快找老板沟通解决问题，要不然下周公证资产保全了所有东西由公证处管理，费用你出”。2020年3月23日，杨继全向六福祥公司工作人员表示“还停电，关门，锁门，单方面解除合同”“你们私自把我门店锁了，再次申明我店货物请你们管好”，六福祥公司工作人员回复“由于你方违反该房屋租赁合同的条款，导致合同已无法继续履行，我方决定解除上述合同并收回该商铺，同时追究你方的违约责任并赔偿我方的全部损失”。

杨继全与六福祥公司工作人员陈敏短信记录显示：2020年2月14日，杨继全表示因新冠疫情影响无法营业造成损失，申请减免房租，陈敏回复表示案涉房屋是租的，公司已积极向房东商量租金问题，如果有优惠或免租，会向杨继全退部分租金，为了不影响合同，2020年2月25日前即将收下季度租金，请按时支付。2020年2月27日，杨继全表示“昨天您派人送给我的催缴交房租通知已收悉”同时表示受疫情影响所租门面从2020年1月下旬至今停业且复工时间待定，希望对疫情期间租金予以斟酌，陈敏回复“我和房东正在沟通，没有回复，请你先把租金付了，否则违约后果自负”。2020年3月12日，杨继全表示“今天上午8点多，你把我们店电停了，导致我店无法营业”，陈敏回复“关于租金事宜，下季度租金按照合同，你方应该在2月25号前付清，如果目前有困难，说一个时间付款，你说不差钱，有，请你尽快付这个季度的租金，按照合同，你方已单次超过15天，我方有权解除合同，同时追究你方的违约责任并赔偿我方的全部损失”。2020年3月16日，杨继全向陈敏表示“面对疫情你不按合同约定减免我应该减去的租金，虽然多次与你沟通，你不仅不理解反而还以停电和其它手段等威胁。至今我方所有的监控系统全部无法使用，门店安全已得不到保障，我店的两个进出门你在晚上私自加锁，导致我方不能进屋保护店内货物安全，请你立即无条件把你方锁在门上的锁取掉，停止货物侵权”。2020年3月17日，陈敏向杨继全表示“由于你方违反该房屋租赁合同的条款，导致该合同已无法继续履行，我方决定解除上述合同并收回该商铺。同时追究你方的违约责任并赔偿我方的全部损失”。2020年3月20日，杨继全向陈敏表示“你还在3月12日停电、锁门等手段阻止我正常营业”“我已表示坚决反对你方单方面解除租赁合同”“至今你方仍没打开锁让我搬走货物”。2020年4月11日，杨继全向陈敏表示租赁商铺被六福祥公司停电、加锁封门至今几十天了，陈敏回复“过来”。2020年4月21日，杨继全向陈敏表示“你突然解除合同并且封我店铺，报警你都置之不理，到2020年4月12日才允许我搬东西，17日下午5点你方又锁门了”。庭审中，六福祥公司表示只是在2020年3月13日6点开始对案涉商铺锁门，第二天9点就将锁打开，停电是物管公司对整栋楼实施的停电且只停了一天。杨继全表示六福祥公司自2020年3月13日至2020年4月12日对案涉商铺实施锁门行为。

2020年3月17日，杨继全到派出所报案，称在锦江区梨花街39号皇城珠宝二楼租了一间铺子，现因租金问题，房东将铺子门锁了，铺子里面的货物无法取出，双方因租金问题发生纠纷。

2018年12月10日至2020年1月7日期间，案涉商铺每月用电量在1025度至2129度之间。案涉商铺2020年1月7日至2020年2月13日用电634度，2020年2月13日至2020年3月16日用电318度，2020年3月16日至2020年4月17日用电54度。案涉商铺在2020年3月16日至2020年4月17日期间产生的水电费168元，杨继全因不能通过微信向六福祥公司工作人员支付费用，故未支付该笔费用。

案涉商铺物业管理公司成都市锦兴物业管理有限责任公司出具说明证实该商铺内物资于2020年4月15日办理物资出场清单，物品在2020年4月17号运出。成都市锦兴物业管理有限责任公司出具该商铺物资出场清单载明出场物品为7件纸箱。

经杨继全委托，四川川衡房地产估价有限公司对位于成都市锦江区内装饰装修及经营用设施设备价值进行了评估，价值时点为2020年4月12日，四川川衡房地产估价有限公司于2020年6月8日出具估价报告，认定评估商业用房房地产价值总价266839元，室内装饰装修价值114926元（包含木地板、地砖、墙布、乳胶漆、石膏板吊顶、墙纸、踢脚线、金线条、包柱子、钢化玻璃、室内木门），经营用设施设备（商品展示柜、地柜、仿古窗、珠宝柜、收银台、货架、商品柜、电脑桌、操作台、背景墙、灯箱、广告字、玻璃大门、筒灯、灯带、排风扇、监控、空调、沙发凳子、电动窗帘）价值总价151913元。

上述事实有当事人的陈述及以下证据在案为证：杨继全提交的房屋租赁合同、六福祥公司出具的收据、物管协议及保证金收据、微信聊天记录、短信聊天记录、解除合同通知书、现场照片、鉴定报告书、报处警登记表、2皇城珠宝交易中心二楼水电收费通知单、微信聊天记录截图、微信记录、保证金收据及物管费收据，六福祥公司提交的房屋租赁合同、广告位租赁合同、收据、银行流水、收费通知单、水电收费通知单、收据、水电收费通知、短信、微信聊天记录、房屋租赁合同解除通知书、物资出场清单、情况说明、通知单、收据、银行流水。

一审法院认为，杨继全与六福祥公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应按约履行各自的义务。合同的履行过程中，除2018年3月1日至2018年5月31日租金外，其余每季度租金均是六福祥公司提前出具租金收费通知书，杨继全按收费通知书要求于当季度租期届满当月25日前支付下季度租金，杨继全并未对六福祥公司提出的租金支付时间与合同约定租金支付时间不一致提出异议，故一审法院确认双方已达成于当季度租期届满当月25日前支付下季度租金的一致意见。根据杨继全与六福祥公司两名工作人员的微信聊天记录及短信记录，杨继全多次提到案涉商铺被六福祥公司锁门的情况，六福祥公司两名工作人员均未对此提出异议，结合微信聊天记录中案涉商铺锁门的照片及报警记录内容，在六福祥公司未提供证据证明在2020年3月13日对案涉商铺锁门后次日就开锁的情况下，一审法院对杨继全提出的六福祥公司自2020年3月13日至2020年4月12日对案涉商铺实施锁门行为的事实予以确认。虽然杨继全与六福祥公司两名工作人员的微信聊天记录及短信记录多次提到案涉商铺被六福祥公司停电的情况，案涉商铺2020年3月16日至2020年4月17日用电量明显低于之前用电量，但在没有其他证据相印证的情况下，一审法院不能确认案涉商铺用电量减少是因案涉商铺被断电导致，故一审法院对杨继全提出的六福祥公司对案涉商铺采取停电行为的事实不予确认。按双方达成的租金支付时间的约定，杨继全应于2021年2月25日前支付2021年3月1日至2021年5月31日租金。但，新冠肺炎疫情于2020年1月底爆发，政府针对疫情采取系列防控措施，新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，属于不可预见不能避免，系法律规定的不可抗力情形。杨继全从六福祥公司租赁案涉商铺从事商业活动，由于受新冠肺炎疫情及疫情防控措施影响，必然无法正常使用案涉商铺，根据诚实信用原则，从合理平衡出租人和承租人双方利益的角度出发，杨继全可以缓交租金，或者要求出租人六福祥公司减、免一定数额的租金。在此情况下，六福祥公司对杨继全延迟履行支付租金的行为要有适当的容忍义务。六福祥公司未给予杨继全合理的宽限期，在杨继全迟延支付租金15日的次日即2020年3月13日，六福祥公司即以杨继全违反房屋租赁合同的条款，导致该合同无法继续履行为由，向杨继全送达解除合同通知，并对商铺实施锁门行为致杨继全无法正常使用案涉商铺。六福祥公司违反诚实信用原则，在租期内提前解除合同，致杨继全于2020年4月17日搬离案涉商铺，对租赁合同提前解除对杨继全造成的损失，六福祥公司应当承担赔偿责任。关于杨继全的本诉诉讼请求一审法院认定如下：一、关于杨继全主张的装修费。因租赁合同提前解除导致案涉房屋的装饰装修及经营用设施设备不能在租期内使用，应属杨继全的损失，六福祥公司应予赔付。案涉商铺物业管理公司出具的物资出场清单载明，杨继全搬走物品为7箱，不包含鉴定报告所涉案涉商铺内的装饰装修材料和设施设备，案涉商铺内留存的装饰装修材料和设施设备，存在部分可以搬离且存在剩余使用价值的物品，因杨继全未搬离上述物品造成的扩大损失部分应由其自身承担，故一审法院酌定六福祥公司按案涉商铺装饰装修及经营用设施设备评估价值266839元（114926元＋151913元）的60%承担赔偿责任160103元。二、关于物业合同保证金，该保证金系杨继全向案涉商铺物业管理公司支付，杨继全未提供证据证明该项费用系因六福祥公司提前解除合同而必然导致的损失，一审法院不予支持。三、关于物业费。杨继全已向案涉商铺物业管理公司支付2020年3月1日至2020年4月15日物业管理费1784.5元，考虑六福祥公司采取锁门行为致杨继全不能正常使用商铺的时间，一审法院酌定六福祥公司支付杨继全物业管理费损失1000元。四、关于违约金及履约保证金。按租赁合同，如六福祥公司无故终止本合同或导致本合同无法继续履行的，六福祥公司应全部退还杨继全履约保证金，并按合同解除或终止当时租赁年基本租金的两倍向杨继全支付违约金，该约定系对六福祥公司违约行为的处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。一审法院综合考虑六福祥公司单方解除合同的违约程度，杨继全的损失，酌情确认六福祥公司按两个月租金金额42400元（254400元/12月×2月）向杨继全支付违约金并退还已收取的保证金60000元。

关于反诉诉讼请求一审法院认定如下：六福祥公司主张杨继全欠付自2020年3月1日起的商铺租金及广告位租金，杨继全于2020年4月17日搬离案涉商铺，根据公平原则，考虑杨继全已支付租金情况，结合2020年3月1日至2020年4月17日本地新冠疫情的实际情况及六福祥公司采取锁门的不当行为阻止杨继全正常使用案涉商铺的情况，对六福祥公司要求杨继全支付商铺租金及广告位租金的诉讼请求，一审法院不予支持。2020年3月16日至2020年4月17日期间产生的水电费168元，应由杨继全承担，一审法院予以支持。杨继全因不可抗力事由逾期支付租金有合理理由，不属于违约情形，故六福祥公司要求杨继全支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、四川六福祥珠宝有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付杨继全装修及设施设备损失160103元、物管费损失1000元、违约金42400元；二、四川六福祥珠宝有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还杨继全保证金60000元；三、杨继全应于判决生效之日起十日内支付四川六福祥珠宝有限公司水电费168元；四、驳回杨继全的其余诉讼请求；五、驳回四川六福祥珠宝有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉案件受理费12374元，减半收取计6187元，由杨继全负担4187元，四川六福祥珠宝有限公司负担2000元；本案反诉案件受理费2953.08元，减半收取计1476.54元，由杨继全负担25元，四川六福祥珠宝有限公司负担1451.54元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

杨继全提交以下证据：视频（物管不允许搬离物品，需要六福祥珠宝的同意，2020.4.12下午5时47分拍摄），拟证明证明：杨继全在2020.4.12不能搬离自己的珠宝等物品。六福祥公司质证称，不是新证据，内容不清楚，不让搬物品的理由视频没有说明，达不到杨继全的证明目的。

六福祥公司提交以下证据：短信聊天记录（杨继全和六福祥工作人员郑春发之间2020.2.14至2020.4.21期间），拟证明：杨继全和六福祥珠宝就租金问题协商，其中六福祥公司明确表明可以退还部分房租，六福祥公司也在和房东协商退租、免租的问题，承诺如果有退租可以退还给杨继全，对方要求办理物品六福祥公司也答应了。杨继全质证称，六福祥公司提交的证据不属于新证据；2、该份证据同样的内容杨继全在一审已经提交了，证据内容来看是看不出六福祥珠宝同意杨继全办理的内容，反而是杨继全要求搬离六福祥一直阻止；3、证据提交的原则应该是原始载体，对方提交的是复印件；4、该证据系聊天记录，关于六福祥工作人员和杨继全的聊天记录，在一审杨继全提交了并且得到对方认可，因此该证据无法达到六福祥公司的证明目的。

本院认为，当事人提交上述视频及聊天记录等证据材料并非一审诉讼结束之后所形成，不是新证据，本院不予采信。

本院查明的事实与一审一致，本院对此予以确认。

本院认为，根据各方当事人诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：1、案涉租赁合同交付租金的时间是否在合同履行中已经变更；2、六福祥公司解除租赁合同是否应承担赔偿责任；3、一审法院认定的违约金金额是否适当；4、一审法院认定装修损失的金额以及负担方式是否适当；5、六福祥珠宝是否应当退还履约保证金；6、杨继全是否应支付2020年3月1日到4月17日的租金；7、杨继全主张的物业费损失有无事实依据和法律依据。现评判如下：

关于第一个争议焦点问题。上诉人杨继全主张双方并未变更租金缴纳时间的约定，根据《房屋租赁合同》上诉人应在2020年3月30日前支付2020年3月1日至2020年5月31日的租金，杨继全并不存在违约行为。本院认为，案涉《房屋租赁合同》约定：“根据先付租金后使用原则，乙方按季度向甲方支付租金，首付租金在乙方接到甲方收房通知书后十日内支付，以后每季度租金在本季度第一个月租期开始十五日内支付。”但在实际履行过程中，杨继全在缴纳第一季度租金后，六福祥公司遂在下一季度租期开始前向杨继全发送下一季度租金收费通知书，要求杨继全于本季度租期届满当月25日前支付下季度租金，杨继全除对2019年6月1日之2019年8月31日的租金在2019年6月2日缴纳外，其余季付租金亦是按六福祥公司要求交付租金时间足额支付租金至2020年2月28日。故一审法院根据现有证据认定双方在合同履行中对于季付租金的缴纳时间已达成于当季度租期届满当月25日前支付下季度租金的合意并无不当，本院予以确认。

关于第二个争议焦点。上诉人六福祥公司主张其解除合同系按合同约定依法解除，不应承担违约责任。本院认为，虽依据双方在履行中达成的租金缴纳时间，杨继全应于应于2020年2月25日前缴纳案涉房屋2020年3月1日至2020年5月31日的租金，但因该应付款时间发生新冠疫情这一不可抗力事件，应交付租金的杨继全即获得缓交租金的法定事由，然作为出租人的六福祥公司即在杨继全迟延交付租金的次日及向杨继全发送解除租赁合同通知并对案涉商铺进行锁门，该行为发生租赁期间内，且导致杨继全在租赁期间内提前搬离案涉商铺，该行为属违约行为，应当对杨继全造成的损失承担赔偿责任。

关于第三个争议焦点。上诉人杨继全主张六福祥公司公司应按照《房屋租赁合同》约定，按照租赁合同解除或终止时租赁年基本租金的两倍向其支付违约金，一审法院认定违约金过低。本院认为，违约金是为了补偿守约方因对方违约造成的损失，不主要体现惩罚功能。双方的租赁合同中虽有关于违约金计算标准的约定，但该项约定应以不违反公平原则为限。一审法院综合疫情因素及合同实际履行情况，综合杨继全的损失大小，作出六福祥公司按照两个月租金标准向杨继全支付违约金的调整并无不当，本院予以维持。

关于第四个争议焦点。上诉人六福祥公司主张杨继全单方委托评估公司所作的估价报告，不应作为定案依据。上诉人杨继全则主张一审法院对装修损失的赔偿金额认定过低。本院认为，四川川衡房地产估价有限公司针对案涉租赁房屋室内装修装饰及经营用设施设备作出的估价报告虽系杨继全单方委托所形成，但该估价机构主体合法、估价程序合法，在六福祥公司没有足以反驳该估价结论的证据的情况下，一审法院采信该证据作为定案依据并无不当。对于装修损失的负担，一审法院综合合同履行及双方过错，从平衡双方当事人的利益角度，认定六福祥公司承担60%的装修损失亦无不当，本院予以维持。

关于第五个争议焦点。上诉人六福祥公司主张本案租赁合同的解除系杨继全违约，履约保证金不应退回。本院认为，如前所述，案涉租赁合同的解除系出租人六福祥公司之行为造就，现六福祥公司主张不予退还履约保证金没有事实及法律依据，本院不予支持。

关于第六个争议焦点。上诉人六福祥公司主张杨继全应支付2020年3月1日到4月17日的租金。本院认为，六福祥公司主张的上述租金的租期系本市新冠疫情较为集中发生期，一审法院综合疫情影响并结合出租人的锁门行为造成租赁物无法正常使用之情形，根据公平原则对该租赁期内的租金予以减免并无不当，本院予以维持。

关于第七个争议焦点。上诉人六福祥公司主张一审法院判决六福祥公司承担物业费没有事实依据。本院认为，一审法院依据查明的事实，杨继全已向案涉商铺物业管理公司支付2020年3月1日至2020年4月15日物业管理费1784.5元，该费用已实际发生，一审法院酌定六福祥公司支付杨继全物业管理费损失1000元具有事实依据，故六福祥公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。

综上所述，杨继全及六福祥公司的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费15991.69元，由杨继全负担9030.24元，四川六福祥珠宝有限公司负担6961.45元。

本判决为终审判决。

本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判长　　王晓川

审判员　　何广智

审判员　　胡晓红

二〇二一年十二月二十三日

书记员　　尹贻冉